文丨盘和林（作者系中国不良资产行业联盟首席经济学家）

在经过多轮舆论热议之后，近期又再次出现关于房地产税改革的话题。

昨天，华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康撰文认为，房地产税可“压舱促稳”，它在保有环节上形成的可估量的年复一年的成本，会引导相关主体的预期和他们的行为，产生的效果一定是有利于抑制肆无忌惮的炒作。

贾康的观点颇具代表性，主张开征房地产税的学者普遍认为，房地产税增加房屋持有成本，有利于抑制炒房，对房价及房地产市场起到“压舱促稳”的作用。他们最基本的逻辑就是，房地产税开征后，拥有数套甚至数十套房子的土豪们就会大甩卖，房价就会下降；或者进入租赁市场，增加供给量，住房租赁市场进入买方市场。

显然，这是简单地从税收通过影响价格成本，进而改变房地产供给与需求的角度来分析问题。的确，从本质上来讲，所有市场都受供给与需求价格影响，价格与供需关系互为影响，而税收成本也是价格的构成部分。但价格对市场供需关系的影响极为复杂，对于一般商品来说，价格上涨，需求减少，但也会因为利润而刺激供给增加；而价格下降，需求增加，但供给减少。

因此，通过价格来调节供需关系是不确定的，房地产市场“买涨不买跌”也说明了这点，实际上近年来的房价疯涨，早已脱离了传统意义上的价格规律了（即价格由供需关系决定），而与未来收益率相关。换言之，征收房地产税未必能影响到供需关系，只要未来回报率高，税收所增加的成本能被高收益率所覆盖，能否降房价或者能降多少还是一个未知数。

另外，很多人还忽视了另一个与需求相关的税收原理——税收归宿，这也是包括房地产税等在内的一切税种如何征税的核心。所谓的税收归宿就是税负的最终落脚点是谁，税收的承受者未必是直接向政府交税的人。例如，政府开征土地税，土地购买者便会将应缴纳的土地税折入到资本，将税负转嫁给土地的销售者，从而表现为土地价格上涨。

实际上，目前高土地价格情况下，地王的价格都已经被地产商转嫁给购房者，而购房者的持有成本并不低，但只要有上涨的预期，购房者还能将成本转嫁到下一个购房者身上。

税收归宿理论认为，是否能够实现顺利税负转嫁，主要取决于需求弹性，税收将最终由弹性最小、最不灵活的税基所承担。具体到房地产税，在设计的时候就要充分考虑到哪些群体是弹性最小、最不灵活的税基，尤其避免对中小户型实行高税率，最终转移到刚需一族身上。

笔者一个朋友在武汉拥有17套房子，基本上都是小户型，是租赁市场上需求最旺盛的，他说，房地产税开征之后，加到房租上好了。如果税收最终都由那些并不富裕的人承担，何谈“压舱促稳”？

回到贾康的观点，即便房地产税的确有“压舱促稳”的作用，但也要看房地产税这块“压舱石”所放的位置，如果在船舱的两头，必然加剧不平衡。同时，如果“压舱石”过重，也会导致沉船。

总之，宏观上、理论上的道理怎么讲都不会有大的错误，但具体到微观经济、现实生活，必须要慎之又慎，切不可有“只要开征房地产税，土豪就大甩卖”麻痹思想，否则必然事与愿违。

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